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【專題背景】

全面取消營業(yè)稅，改征增值稅將是我國流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規(guī)劃”最后一年的臨近，房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”風(fēng)聲鶴唳。然營改增對房地產(chǎn)行業(yè)而言到底是利好還是利差？是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達到減輕稅收成本支出還是繼續(xù)加大本就高企不下的稅負？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對即將到來的增值稅改革，抓住營改增的重要機遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險呢？這是當前地產(chǎn)業(yè)界最為普遍關(guān)心的話題。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復(fù)雜難以掌握，在開發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，特別是完工年度，必須結(jié)算計稅成本，面臨的稅務(wù)風(fēng)險極大。因此，在年度結(jié)賬前，對本年度稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對賬務(wù)中存在的風(fēng)險全面自查補救，做好匯算清繳準備，非常重要。

本課程，讓“稅收政策”密切結(jié)合經(jīng)濟業(yè)務(wù)，全面解析企業(yè)運營中的稅收政策差異，將稅務(wù)風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)，做到事先籌劃，并深度解析新舊稅收政策銜接運用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無憂！

【專題收益】

通過2天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：

☆ 系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅收新政；“與時俱進”政策更新直到講課前。

☆ 前瞻學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營改增政策方法和征稅辦法，探索把握營改增應(yīng)對措施。

☆ 破解稅政難局，針對變化，結(jié)合經(jīng)濟業(yè)務(wù)，分析其中稅收風(fēng)險，設(shè)計個性化稅收策劃方案。

☆ 提交本單位財稅疑難問題，現(xiàn)場與專家零距離交流，真正解決實際問題。

☆ 注重客戶體驗，課程內(nèi)容豐富實用、生動活潑。

【培訓(xùn)對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。

課程大綱

專題一：房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策前瞻與應(yīng)對

一、房地產(chǎn)“營改增”政策設(shè)計

1．增值稅的特征

2．營改增后混合銷售的變化

3．營業(yè)稅與增值稅計算應(yīng)納稅額的方法不同

4．增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

二、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)影響與稅負變化分析

1．應(yīng)對稅負增加的對策

2．過渡期的籌劃思路

3．營改增后為個人配車策略

4．營改增后建筑業(yè)掛靠與分包

5．營改增后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險控制

6．面對營改增，房地產(chǎn)和建筑企業(yè)應(yīng)關(guān)注什么

7．一般納稅人與小規(guī)模納稅人有哪些納稅不同？有利還是不利？

8．營改增可抵扣的增值稅進項稅額有哪些？有無特別要求？

9．不可抵扣增值稅進項稅額有哪些？不可抵扣該怎么辦？

10．房地產(chǎn)開發(fā)各階段能取哪些專用發(fā)票，哪些能抵扣？

11．房地產(chǎn)營改增后發(fā)生非正常損失如何處理？

12．固定資產(chǎn)進項稅額該不該抵扣？

13．房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票?

14．營改增后銷售固定資產(chǎn)該如何納稅？

三、進項稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理

1．抵扣憑證要求

2．增值稅專用發(fā)票管理與虛開發(fā)票的法律風(fēng)險；

3．專用發(fā)票使用中的疑難問題與風(fēng)險控制

四、會計核算與納稅風(fēng)險控制

1．科目設(shè)置

2．預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生時間與地點

五、“營改增”中的涉稅風(fēng)險控制

1．營改增中的涉稅風(fēng)險控制

⑴ 掛靠經(jīng)營模式下，建筑業(yè)的實際稅負是增加還是下降？

⑵ 建筑企業(yè)哪些支出可以抵扣進項稅額

2．甲供材處理的變化對建筑業(yè)稅負的影響

3．建筑業(yè)營改增后涉稅風(fēng)險控制

⑴ 建筑安裝發(fā)票中的涉稅風(fēng)險控制

⑵ 施工企業(yè)現(xiàn)場自制混凝土用于本企業(yè)承建工程的涉稅風(fēng)險控制

⑶ 跨年度發(fā)票的涉稅風(fēng)險控制

4．建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價規(guī)則調(diào)整

5．房地產(chǎn)營改增后涉稅風(fēng)險控制

⑴ 售后返租的稅收風(fēng)險控制

⑵ 代收費用的稅收風(fēng)險控制

⑶ 促銷中禮品贈送的稅收風(fēng)險控制

⑷ 營改增前后甲供與甲定

專題二：房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策解析與開發(fā)全程年度匯算清繳實務(wù)操作

一、企業(yè)所得稅重點政策解讀與運用

二、籌建階段匯算清繳

1．籌建期的會計處理

2．籌建期何時結(jié)束

3．年度匯算清繳申報

4．征地過程土地出讓金返還會計與稅務(wù)處理

三、預(yù)售階段匯算清繳

1．預(yù)售階段的賬務(wù)處理

2．營業(yè)稅及附加的會計處理

3．預(yù)計毛利的調(diào)整

4．業(yè)務(wù)招待費的調(diào)整

5．預(yù)售階段季度預(yù)繳與匯算清繳年度申報

6．售樓處

7．車位車庫

8．會所及其它配套設(shè)施

四、完工階段匯算清繳

1．開發(fā)產(chǎn)品達到完工的條件

2．完工階段賬務(wù)處理

3．計稅成本的核算與結(jié)轉(zhuǎn)

4．毛利差異調(diào)整

5．業(yè)務(wù)招待費的調(diào)整

6．完工年度匯算清繳申報

7．完工后續(xù)支出的調(diào)整

五、關(guān)于發(fā)票管理

1．跨期發(fā)票的處理

2．發(fā)票的審核要點

3．不合規(guī)票據(jù)的補救

4．混合銷售發(fā)票如何開具（銷售貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)）

5．甲方采購材料發(fā)票開具（甲控與甲供）

6．稅務(wù)機關(guān)查處假票的處理對策

7．總包與分包發(fā)票

8．實際發(fā)生如何掌握

9．年度結(jié)賬前對票據(jù)管理的要求

六、如何避免往來賬的稅收風(fēng)險

1．其它應(yīng)收款（關(guān)聯(lián)方無息借貸、個人借款）

2．其它應(yīng)付款（假借款、價外費用）

3．應(yīng)付賬款

七、年度新申報表與納稅調(diào)整專題

1．視同銷售收入

2．未按權(quán)責發(fā)生制原則確認的收入

3．免稅收入

4．工資與附加

5．業(yè)務(wù)招待費

6．利息支出

7．永久性差異

8．資產(chǎn)類調(diào)整

9．預(yù)計利潤調(diào)整

10．其它項目

11．房地產(chǎn)行業(yè)會計稅法主要差異解析

八、特殊收入確認---租賃收入、視同銷售收入、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

1．租賃收入會計與稅法差異

2．非常規(guī)租賃的涉稅（回租、轉(zhuǎn)租、無租、免租、不等額租金）

3．股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資

九、拆遷還建的會計與稅務(wù)處理

1．拆一還一，營業(yè)稅如何交納

2．拆遷還房企業(yè)所得稅、土地增值稅視同銷售如何確認

3．拆遷還房如何進行賬務(wù)處理

4．支付貨幣補償如何核算

十、利息支出會計與稅務(wù)處理

1．向不同債權(quán)人融資的利息稅前扣除

2．統(tǒng)借統(tǒng)還

3．同期利率的掌握

4．企業(yè)間無息借貸的稅務(wù)風(fēng)險與變通

5．跨期與計提未付的利息扣除爭議

十一、年終結(jié)賬前如何對2014年度涉稅遺漏進行補救

許老師

【主講專家】許老師：國內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務(wù)操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。

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