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課程概要

房地產(chǎn)業(yè)受制于國家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局限性，市場的諸多不確定因素；如開發(fā)投資的周期長、預(yù)期回報(bào)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場供給缺乏彈性和規(guī)律性不明確；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費(fèi)的階段層次性和發(fā)展不平衡性等。我們在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析 時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到項(xiàng)目研判和決策的可行性、可操作性。

當(dāng)一塊價(jià)值不菲的土地拿地前如何評估測算？如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本（從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等）？分析測算的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。

拿地后如何更快、更穩(wěn)定地收回成本、獲取收益？項(xiàng)目開發(fā)管控及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、流程等如何來做呢？ 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成必須經(jīng)過項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)這幾個(gè)階段。在各階段中，從項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評估決策是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。應(yīng)當(dāng)綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)，合理取舍。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目評估和投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過程，是對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。因此，開發(fā)項(xiàng)目前期的大量務(wù)實(shí)而有效的工作，既是房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，也是其核心競爭力的表現(xiàn)

課程對象

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總、總工程師、項(xiàng)目經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)；前期、策劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)、投資、工程、營銷等部門負(fù)責(zé)人

培訓(xùn)內(nèi)容

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取

1、土地獲取的方式

2、土地獲利模式分析

3、市政配套條件與費(fèi)用分析

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建與問題解析

1、報(bào)建過程重點(diǎn)問題控制

2、控規(guī)指標(biāo)與各項(xiàng)限制性條件

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)

4、產(chǎn)品研發(fā)與報(bào)建

5、規(guī)劃驗(yàn)收

6、竣工備案

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理

1、工程管理各階段主要工作

2、工程管理大綱

3、開發(fā)節(jié)奏控制

4、項(xiàng)目計(jì)劃管理

5、產(chǎn)品質(zhì)量管控

6、文檔管理

7、工程管理的主要手段

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理

1、計(jì)劃管理主要內(nèi)容：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目全景計(jì)劃，各部門工作計(jì)劃

2、計(jì)劃管理的PDCA法則：編制，執(zhí)行，跟蹤，反饋

3、如何實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理的高達(dá)成率

4、計(jì)劃管理方法論

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制

1、成本敏感點(diǎn)解析

2、目標(biāo)成本的分類與構(gòu)成

3、成本管控原則

4、成本管控內(nèi)容

5、招標(biāo)采購的成本管理手段

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

1、設(shè)計(jì)管理原則：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，合理進(jìn)行價(jià)值分配

2、設(shè)計(jì)資源管理

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)

4、戶型研究；外立面設(shè)計(jì)

5、設(shè)計(jì)指標(biāo)控制

6、景觀設(shè)計(jì)

7、市政管線設(shè)計(jì)（常規(guī)做法，特別做法）

8、精裝修設(shè)計(jì)

9、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)（實(shí)現(xiàn)各設(shè)計(jì)成果一致性）

七、房地產(chǎn)營銷執(zhí)行與問題解析

1、項(xiàng)目定位與客群分析

2、市調(diào)方式與控制

3、產(chǎn)品建議

4、客戶體驗(yàn)

5、產(chǎn)品價(jià)格確定

6、常用銷售方式分析

7、營銷執(zhí)行案

8、重點(diǎn)問題（合同附圖、營銷承諾、開發(fā)量與推盤量的控制）

八、房地產(chǎn)采購管理

1、采購管理原則

2、采購管理要點(diǎn)

3、合約規(guī)劃

4、合同需求

5、分供方分類管理

九、房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動安排

1、啟動會作用

2、案例分析

3、項(xiàng)目策劃定位

4、產(chǎn)品定位與客群定位

5、目標(biāo)成本

6、財(cái)務(wù)指標(biāo)確定

十、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理及鳳控要點(diǎn)解析

1、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析與確定

2、項(xiàng)目盈利能力分析和風(fēng)險(xiǎn)方防范

3、稅費(fèi)控制

十一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策技巧

1、開發(fā)項(xiàng)目的選定

2、開發(fā)方案的選擇與確定

3、對總收入或銷售總額的估計(jì)

4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析

項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：

A 土地費(fèi)用

B 前期工程費(fèi)

C 開發(fā)建設(shè)費(fèi)

D 管理費(fèi)

E 融資費(fèi)用及占用資金的利息

F 不可預(yù)見費(fèi)

G 營銷費(fèi)用

5、經(jīng)濟(jì)分析

主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測算。以及對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評估。

6、項(xiàng)目投資決策

對多個(gè)項(xiàng)目的市場機(jī)會進(jìn)行評級，經(jīng)過總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)最適合開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究所在職研究生班畢業(yè)。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營專家

曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產(chǎn)一線開發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營專家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)。對房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對房地產(chǎn)前期開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級開發(fā)實(shí)踐中有突出的業(yè)績。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實(shí)操結(jié)合。

主講課程：

《一級土地開發(fā)及運(yùn)營》

《土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級開發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計(jì)》

《土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動開發(fā)的成本合約管理》

《土地開發(fā)模式與流程；一二級聯(lián)動開發(fā)問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破》

服務(wù)過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團(tuán)、北控集團(tuán)、中房集團(tuán)、天慶房產(chǎn)、寶冶集團(tuán)、興東置業(yè)、粵海地產(chǎn)、金秀湖集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)、福州規(guī)劃設(shè)計(jì)總院、鑫成集團(tuán)等一百多家企業(yè)

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