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主要內(nèi)容：

一、樓市的熱點(diǎn)問題解讀

1、土地財(cái)政真相

2、地方政府債務(wù)

3、貨幣超發(fā)M2真相

4、城市開發(fā)邊界劃定

二、全國性政策梳理

1、樓市政策脈絡(luò)回顧

2、政策脈絡(luò)回顧結(jié)論

3、全國房地產(chǎn)政策

三、樓市大趨勢預(yù)測

1、陳寶存樓市預(yù)測回顧

2、2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)

3、2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)

4、房地產(chǎn)投資選擇

四、全國重點(diǎn)城市投資分析

1、城市投資價(jià)值 分析方法

2、北京與環(huán)京區(qū)域分析

3、京津冀區(qū)域分析—雄安新區(qū)規(guī)劃背景

4、京津冀區(qū)域分析—雄安新區(qū)面臨挑戰(zhàn)

5、京津冀區(qū)域分析—環(huán)京區(qū)域價(jià)值基本原則

6、北就基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

7、長三角城市群

8、上海城市價(jià)值分析

9、近滬地產(chǎn)投資價(jià)值 分析

10、珠三角地區(qū)（含港澳）

11、福建地區(qū)

12、長江經(jīng)濟(jì)帶

13、重慶城市價(jià)值分析

14、中原經(jīng)濟(jì)圈

15、云貴區(qū)域旅游畸型發(fā)達(dá)

16、西安城市價(jià)值分析

17、最具投資城市價(jià)值20強(qiáng)

（以上內(nèi)容可根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整）

陳老師

講師簡介

中國城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席

亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長

與任志強(qiáng)，董藩，朱大鳴一道被指為中國樓市春天派四大代表人物.

中國民主同盟盟員。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全經(jīng)聯(lián)首批地產(chǎn)研究員。全國地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人，杰出地產(chǎn)人，大腕級(jí)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。

個(gè)人經(jīng)歷

陳寶存 畢業(yè)于山西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)，初教書、后國旅從事財(cái)務(wù)工作、再加入地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，開始從一級(jí)開發(fā)到二級(jí)開發(fā)(除工程外)的全程操作。08年中開始寫專業(yè)分析文章，準(zhǔn)確的市場分析和對(duì)行業(yè)規(guī)律的精準(zhǔn)把握，成為房地產(chǎn)與財(cái)經(jīng)領(lǐng)域知名評(píng)論人。 4年教師生涯，15年的國企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)歷，5年地產(chǎn)高管。 曾經(jīng)15年的中西政體比較研究。

陳寶存還是中國低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副主席、中國低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長、亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事、副秘書長，全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)秘書長、全經(jīng)聯(lián)研究院副院長、豪宅研究院副院長、<中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)>房產(chǎn)首席評(píng)論員、華西城市與房產(chǎn)研究院專家、好宅網(wǎng)總編輯。[1]

陳寶存所寫的文章在搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐財(cái)經(jīng)、搜狐焦點(diǎn)、騰訊財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、和訊財(cái)經(jīng)等等房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站推廣到全國，與任志強(qiáng)，董藩，朱大鳴一道被指為中國樓市春天派四大代表人物。

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)歷中，直接從事除工程和財(cái)務(wù)系統(tǒng)之外的所有直接工作，主要擔(dān)任具有決策權(quán)力的高層管理人員，特別是在擔(dān)任北京某開發(fā)公司副總裁期間，因?yàn)橹饕龆€市場的開拓工作，對(duì)土地取得一線城市與二三線城市的巨大不同有深入的研究，所積累的政策知識(shí)和開發(fā)前期的實(shí)務(wù)，成就了他作為全國地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人的位置。

房地產(chǎn)開發(fā)全程需要對(duì)政策走向的熟知，需要對(duì)項(xiàng)目的整體把握，需要與政府相關(guān)職能部門溝通的能力，他的長項(xiàng)正在于此。所獲得的社會(huì)身份也是又一證明。

工作兢兢業(yè)業(yè)，細(xì)致入微，有大思路，對(duì)政策的解讀有獨(dú)到之處，更有學(xué)習(xí)精神和學(xué)習(xí)能力。

榮譽(yù)成績

2009年獲得住交會(huì)地產(chǎn)百杰獎(jiǎng)，

2010年在搜房網(wǎng)全國最具影響力的博客評(píng)選中，位居馮侖孟曉蘇、潘石屹、任志強(qiáng)之上，暫列第二位。

在拐點(diǎn)論和08年金融危機(jī)前后，對(duì)形勢和政策的預(yù)測準(zhǔn)確而獨(dú)到，有自己的思想，也是獲得08年、09年榮譽(yù)的基礎(chǔ)。

置業(yè)見解

有關(guān)住房空置問題，我們有很多錯(cuò)誤的理解。比如數(shù)燈頭，這是市場調(diào)研人員一直采用的簡單方式。在多年的實(shí)踐中，我一直提醒調(diào)研人員，不要簡單數(shù)燈頭，原因是一般的生活習(xí)慣是一家人很少所有的燈頭全部點(diǎn)亮。很可能集中在一個(gè)房間看電視，而且很多是關(guān)了燈看的。

新建的住宅小區(qū)由于偏離市中心，或者配套不完善，或者先買了房由于裝修需要一定的時(shí)間進(jìn)行資金的準(zhǔn)備，裝修方案的準(zhǔn)備，或者已進(jìn)行裝修，但是孩子就學(xué)于市中心，那么夫婦與孩子繼續(xù)幾年在市區(qū)名校周邊的生活是很正常的事。所有這些因素都會(huì)體現(xiàn)為暫時(shí)空置。但是，這不是投資投機(jī)性需求占主導(dǎo)地位，而是剛性需求。

自牛刀個(gè)人在博客中的所謂“國家智能電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，660個(gè)取樣城市6540萬套住房電表讀數(shù)為零”新聞后，雖然國家智能電網(wǎng)已經(jīng)高調(diào)辟謠：“國家智能電網(wǎng)的規(guī)劃實(shí)施是2011年—2015年，目前國家智能電網(wǎng)用戶只有幾百萬戶。”但是在妖魔化房地產(chǎn)的輿論引導(dǎo)下，科學(xué)結(jié)論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。

數(shù)據(jù)顯示，1998年房地產(chǎn)市場化改革之后的所有住房增量不足5000萬套，那么6540萬套相當(dāng)于空置76%以上，顯然不符合事實(shí)。而城市中心的房屋空置率很低。

國家統(tǒng)計(jì)局不得已推出的待售面積1.9億平方米，只是取得預(yù)售證，但是暫時(shí)還沒有銷售完成的數(shù)據(jù)，換句話說：是可售面積。而2009年近9億平方米的銷售總量，1.9億平方米僅僅是2009年市場3個(gè)月的銷量，這個(gè)信息給我們傳達(dá)的是可售房源僅僅只有旺季3個(gè)月的銷量。

早在2003年，國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分?？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。但是，具體執(zhí)行過程中，都視為空置房。而銷售之后的住房空置才是真實(shí)的空置。

擠壓空置房的努力應(yīng)該是沒有抓到市場的根本，畢竟大量的郊區(qū)住房由于配套的不完善，也由于置業(yè)者工作學(xué)習(xí)以及子女的學(xué)習(xí)還在主要城區(qū)，而通脹和投資的局限，國人習(xí)慣于買房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時(shí)閑置。那么物業(yè)稅及其變種房產(chǎn)稅，很難把這部分剛性消費(fèi)人群擠出市場。[2]

個(gè)人觀點(diǎn)

空置房以訛傳訛

自牛刀個(gè)人在博客中的所謂“國家智能電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，660個(gè)取樣城市6540萬套住房電表讀數(shù)為零”新聞后，雖然國家智能電網(wǎng)已經(jīng)高調(diào)辟謠：“國家智能電網(wǎng)的規(guī)劃實(shí)施是2011年—2015年，目前國家智能電網(wǎng)用戶只有幾百萬戶。 ”但是在妖魔化房地產(chǎn)的輿論引導(dǎo)下，科學(xué)結(jié)論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。

擠壓空置房的努力應(yīng)該是沒有抓到市場的根本，畢竟大量的郊區(qū)住房由于配套的不完善，也由于置業(yè)者工作學(xué)習(xí)以及子女的學(xué)習(xí)還在主要城區(qū)，而通脹和投資的局限，國人習(xí)慣于買房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時(shí)閑置。那么物業(yè)稅及其變種房產(chǎn)稅，很難把這部分剛性消費(fèi)人群擠出市場。

有關(guān)租售比

目前的租售比超高，只能有利于租房人群。為什么租售比這么低？是否是泡沫？是否是不具備投資的價(jià)值？更是爭議頗多。我們知道的是，高速發(fā)展中國家，收入絕對(duì)值的增長是十分快速的。這也表現(xiàn)在我們20年收入增長幾十倍上。那么未來的收入絕對(duì)值如何增長呢？當(dāng)然還是高速增長的預(yù)期。即使不考慮通脹因素，20年之后的收入絕對(duì)值的增長也會(huì)超過10倍以上。按大師謝國忠的理論，中國人均收入未來五年將增長4倍，那么房價(jià)五年漲4倍也就順理成章了。所以實(shí)際剛性的住房改善和住房新增，所謂投資投機(jī)住房的目的絕不會(huì)是租賃，而是房價(jià)的升值預(yù)期。但是，在保障房沒有形成規(guī)模的情況下，投資投機(jī)需求的強(qiáng)勁增長，帶來的是租賃市場的價(jià)格低廉。這對(duì)于新增城市人口的絕大部分買不起房的人群是利好因素。

有關(guān)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)

人的聚集才有商業(yè)的擴(kuò)大。而濟(jì)南南部，尤其是英雄山路一線，群山環(huán)抱，風(fēng)景秀麗，周邊有英雄山、馬鞍山（樓盤）、七里山、郎茂山等眾多山體公園，人居環(huán)境之優(yōu)異無處可比。甚至在以前，濟(jì)南還流傳一句買房寶典：“住南不住北”。那么，南部商圈投資價(jià)值是可以確保的。而在軟環(huán)境方便，這一區(qū)域多是軍隊(duì)駐地，機(jī)關(guān)駐地，治安環(huán)境好，城市管理水平也處于較高水平。如果說買房子住是“住南不住北”，商鋪投資、商業(yè)投資也一樣。

還有一個(gè)不得不說的因素，那就是投資者最為關(guān)心的價(jià)格因素。濟(jì)南的房價(jià)目前處于低位。有人士分析最具上漲潛力的十大城市，第一位就是濟(jì)南。歷史形成的濟(jì)南土地出讓價(jià)格的低廉，使得濟(jì)南這一東部發(fā)達(dá)省份的城市房價(jià)位于全國三線城市的水平。包括住宅與商業(yè)物業(yè)的升值空間巨大也是自然的。

房價(jià)收入比

實(shí)際我們沒有可參考的模型。歐美的收入完全公開，我們不行。歐美已經(jīng)基本完成了城市化進(jìn)程，我們差的很遠(yuǎn)。歐美的人口增長很小，我們不是。那么急速擴(kuò)張的城市，收入水平差距甚大。比如北京，有很多最低收入人群僅僅能滿足吃飯，比如800元。如果房價(jià)適應(yīng)的是800元的人群，那么這個(gè)城市所有土地都建上商品房也不夠。居住成本的低廉，會(huì)造成城市人口的超高速暴漲，這是城市的災(zāi)難。

而城市住房占用的土地，只來自于拆遷改造騰退。過低的補(bǔ)償?shù)谝恍胁煌ǎ诙鞘性凶畹褪杖肴巳旱母脑焐?jí)也就成了無緣之木。而土地是不能繼續(xù)擴(kuò)大占用范圍的。

人人買的起房的夢(mèng)想

在錯(cuò)誤的概念下 所支撐的人人買的起房只能是夢(mèng)想

那么，市場和政策轉(zhuǎn)向租賃房，消費(fèi)轉(zhuǎn)向租賃房也就成了必然。只是，這個(gè)觀念的轉(zhuǎn)變是要時(shí)日的，也需要輿論的爭取引導(dǎo)。但是更需要房地產(chǎn)真相的公開化，而不是目前的妖魔化。

穩(wěn)定的政策帶來的穩(wěn)定投資預(yù)期才是最主要的。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅投資25619億元，增長14.2%；辦公樓投資1378億元，增長18.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資4172億元，增長24.4%。

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。

而目前的生產(chǎn)能力，在城市化高速推進(jìn)，每年新增城市人口達(dá)到1500萬至1800萬的情況下，真實(shí)的生產(chǎn)量只能達(dá)到500萬至1000萬套之間。對(duì)于城市原戶籍人口的住房改善升級(jí)與分戶、新增城市人口的基本需求來說相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)一直將維持供不應(yīng)求的形勢。這是我們的國情決定的。尤其是土地資源奇缺、工業(yè)生產(chǎn)與鐵公基高速發(fā)展的東部城市，用地矛盾一直將維持用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求的形勢。

那么挖掘城市既有建設(shè)用地，才是唯一的出路。只有鼓勵(lì)市場的發(fā)展，才可以保持房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。也只有只有保持房地產(chǎn)高速發(fā)展的這一勢頭，才會(huì)有住房上市量的成長，才會(huì)改變供求矛盾，才會(huì)逐漸穩(wěn)定房價(jià)。而這是需要勇氣和智慧的。

對(duì)于樓市是否會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書長陳寶存表示：2010年“金九銀十”是要必然出現(xiàn)的，在國十條調(diào)控政策剛開始出臺(tái)的時(shí)候我就一直在預(yù)測，今年可能要逼出“金九銀十”。2010年的9-10月份房價(jià)不會(huì)有大降，會(huì)有微小的降幅，實(shí)際上最近很多網(wǎng)站的調(diào)查，老百姓現(xiàn)在的預(yù)期也就是下跌10%，老百姓的預(yù)期10%我，相信這個(gè)房價(jià)的下降幅度也就是5%。

2010年從4月份開始的宏觀調(diào)控早于以往任何調(diào)控，以往下半年開始的調(diào)控把多年的“金九銀十”給調(diào)亂了。但是2010年的市場持續(xù)觀望半年以后沒有多少效果的情況下，加上我最初的看法，我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)三季度應(yīng)該有信貸總量的壓力，全年7.5的信貸總量沒有比去年高太多，2009年是快到十萬了，2010年的7.5萬，也是超高的。

2010年的貸款壓力是很大的，二季度開始收緊，三季度還在收的情況下，第四季度應(yīng)該說信貸要放松?，F(xiàn)在不管你的信貸政策是怎么調(diào)控，實(shí)際上對(duì)于商業(yè)銀行來講都有壓力，商業(yè)銀行是必要放款的。第四季度放貸壓力是有的，這是一個(gè)就是當(dāng)時(shí)的預(yù)測。再有就是在市場的整個(gè)觀望，一定會(huì)釋放，而釋放很難推到下一年度。自2008年到現(xiàn)在的對(duì)于基本形式預(yù)測我一直是對(duì)的。

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