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課程特色：

全流程覆蓋：從前期調(diào)研到后期運(yùn)營的全周期管理

數(shù)據(jù)驅(qū)動：強(qiáng)調(diào)市場數(shù)據(jù)的工具化應(yīng)用

案例實(shí)戰(zhàn)：結(jié)合成功/失敗案例拆解底層邏輯

資源整合：提供招商工具包（合同模板、品牌庫、工程參數(shù)表等）

目標(biāo)學(xué)員：商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者（開發(fā)/招商/運(yùn)營人員）、商業(yè)品牌拓展負(fù)責(zé)人、投資者

課程大綱：

一：區(qū)域市場研究——找到項目生存的土壤

1.城市能級判斷

1)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（GDP/人口/消費(fèi)力/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）

2)交通樞紐價值（地鐵/高鐵/機(jī)場輻射力）

2.區(qū)域競爭格局

1)商圈飽和度分析（存量商業(yè)面積 vs 人口密度）

2)競品項目對標(biāo)：定位錯位機(jī)會點(diǎn)挖掘

3)工具模型：區(qū)域商業(yè)地圖繪制模板、城市商業(yè)飽和度測算模型

3.消費(fèi)者洞察

1)客群畫像（年齡/收入/消費(fèi)偏好/行為軌跡）

2)大數(shù)據(jù)工具應(yīng)用：手機(jī)信令/熱力圖/POI數(shù)據(jù)

實(shí)戰(zhàn)演練：學(xué)員根據(jù)自己小組真實(shí)商業(yè)項目，設(shè)計優(yōu)化“客群畫像“

二：商業(yè)市場調(diào)研——摸清商業(yè)規(guī)則

1.商圈深度掃描

1)3km/5km/10km半徑消費(fèi)力滲透率（主力消費(fèi)群體）

2)品牌級次分布（國際重奢/快時尚/區(qū)域連鎖）

2.租金博弈模型

1)分業(yè)態(tài)租金坪效對比（零售/餐飲/體驗）

2)免租期談判策略與損益平衡測算

3.品牌資源庫搭建

1)品牌拓展需求分析（選址標(biāo)準(zhǔn)/面積需求/合作模式）

2)主力店/次主力店/填充店配比邏輯

實(shí)戰(zhàn)演練：學(xué)員根據(jù)自己小組真實(shí)商業(yè)項目，設(shè)計商戶業(yè)態(tài)與租金定位

三：項目本體分析——認(rèn)清自身優(yōu)勢與挑戰(zhàn)

1.硬件診斷

1)動線缺陷改造（死角的二次價值挖掘）

2)物業(yè)條件適配性（層高/柱距/卸貨區(qū)是否滿足餐飲需求）

2.軟件評估

1)運(yùn)營團(tuán)隊經(jīng)驗值評估

2)商戶賦能資源池（數(shù)字化工具/營銷支持）

3.財務(wù)健康度檢驗

1)投資回報率敏感性分析

2)空置成本 vs 招商讓步的臨界點(diǎn)計算

實(shí)戰(zhàn)演練：學(xué)員根據(jù)自己小組真實(shí)商業(yè)項目，展開項目SWOT分析

四：項目發(fā)展定位——找到不可替代的價值

1.定位三維度

1)客群定位（剛需型/目的型/打卡型）

2)功能定位（生活中心/社交中心/文化地標(biāo)）

3)情感定位（年輕力/家庭友好/小眾文化）

2.業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新

1)黃金業(yè)態(tài)比例（零售:餐飲:配套）

2)主力店錨定效應(yīng)（超市/影院/健身房的導(dǎo)流能力）

3.空間場景化設(shè)計

1)主題街區(qū)打造（復(fù)古/國潮/科技未來感）

2)公共空間變現(xiàn)（中庭活動/快閃店收益模型）

案例研討：場景化商業(yè)體的項目發(fā)展定位設(shè)計研討

五：招商策略制定——精準(zhǔn)匹配資源

1.招商階段策略

1)前期：主力店優(yōu)先簽約帶動次級品牌

2)中期：填空補(bǔ)缺的品類互補(bǔ)原則

3)后期：短租快閃店降低空置率

2.租金策略設(shè)計

1)保底租金 vs 扣率二者取高模式選擇

2)品牌分級租金體系（國際品牌/本土品牌/初創(chuàng)品牌）

3.風(fēng)險對沖機(jī)制

1)租約條款設(shè)計（業(yè)績對賭/調(diào)整權(quán)條款）

2)不可抗力退出機(jī)制

4.大數(shù)據(jù)選址與品牌匹配模型

5.工具：招商進(jìn)度甘特圖、租戶落位圖

案例研討：某商業(yè)項目的招商策略優(yōu)勢與風(fēng)險分析研討

六：項目工程參數(shù)——技術(shù)細(xì)節(jié)決定招商成敗

1.隱性成本管控

1)機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)（餐飲排煙/冷鏈電力負(fù)荷）

2)改造工程成本估算（層高調(diào)整/消防報批）

2.商戶定制化適配

1)特殊業(yè)態(tài)工程條件（影院承重/泳池防水）

2)交付標(biāo)準(zhǔn)劃分（毛坯/簡裝/精裝）

3.綠色建筑溢價

1)LEED認(rèn)證對租金提升的實(shí)證分析

2)節(jié)能改造的長期成本收益模型

案例研討：某項目因忽略冷藏庫電力容量損失頭部超市租戶

七：招商運(yùn)營建議——從簽約到持續(xù)盈利

1.開業(yè)倒計時管理

1)商戶裝修進(jìn)度協(xié)同（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控表）

2)壓力測試方案（人流/車流/系統(tǒng)承載）

2.租戶績效管理

1)銷售坪效預(yù)警機(jī)制（末位淘汰標(biāo)準(zhǔn)）

2)租戶培訓(xùn)體系（統(tǒng)一收銀/會員系統(tǒng)接入）

八：營銷與推廣

1.主題活動策劃（IP展、節(jié)日營銷、會員體系）

2.線上線下融合（O2O、私域流量運(yùn)營）

3.媒體合作與公關(guān)危機(jī)處理

4.資產(chǎn)管理與增值

郭老師

講師簡介：

郭振霖老師

商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營管理專家

25余年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗

曾任： 世聯(lián)行 商業(yè)地產(chǎn)項目總經(jīng)理

曾任： 太平洋百貨 招商運(yùn)營副總

曾任： 遠(yuǎn)東百貨 商業(yè)運(yùn)營經(jīng)理

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗：

郭老師有25+年從業(yè)經(jīng)驗，地產(chǎn)操盤經(jīng)驗豐富，對商業(yè)地產(chǎn)的定位、招商執(zhí)行、運(yùn)營操作經(jīng)驗豐富，善于商業(yè)策略與資金流關(guān)系的全盤思考。之前任職臺灣太平洋百貨在臺灣及上海工作多年，成功改造上海人民廣場迪美項目，操盤國內(nèi)項目20余個。成功在錦江樂園引進(jìn)臺灣士林夜，針對文創(chuàng)、主題商業(yè)項目的推進(jìn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展方向、國家政策發(fā)展趨勢、傳統(tǒng)商業(yè)操作三大板塊的經(jīng)驗與發(fā)展方向，對產(chǎn)業(yè)商業(yè)“以生活方式，服務(wù)，社交”的運(yùn)營落地有諸多思考與研究落地有自己的獨(dú)到見解。 市場洞察敏銳、表達(dá)能力突出、落地執(zhí)行能力強(qiáng)、曾帶領(lǐng)項目團(tuán)隊良性向上發(fā)展。

項目經(jīng)驗：

上海中冶祥騰城市廣場、上海新城地產(chǎn)酒店式公寓產(chǎn)品研究、上海金儲休閑廣場、上海錦江樂園臺灣夜巿引進(jìn)、鄭州民安上街區(qū)項目、寧波江北濱江項目、上海祥騰財富廣場、揚(yáng)州中星地產(chǎn)項目、武漢江城一號、上海桃浦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、徐州彭城廣場項目、上海金豫商廈、濟(jì)南高鐵站前商業(yè)研究、徐州華夏文化產(chǎn)業(yè)園、蘇州觀前街百思秀項目、青海文化局文化產(chǎn)業(yè)園項目、合肥肥東禹洲項目、亳州蒙城鴻業(yè)項目、上海華誼桃浦項目……

主講課程：

《商業(yè)地產(chǎn)營銷策略提升》

《商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營管理》

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