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專題背景

房屋租金可以通過簽訂合同轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理服務收費并規(guī)避房產(chǎn)稅嗎？為什么？

“一房一價”模式下，類似房產(chǎn)的價格相差幾萬甚至十幾萬元合理，需要進行收

入調(diào)整嗎？為什么？

交付給拆遷戶的房產(chǎn)是否也可以作為拆遷補償費用抵減增值稅銷售額？為什么？

收到拆遷戶的“面積差”“價格差”如何進行增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅處理呢？為什么？……

以上一系列問題，在現(xiàn)行稅收法律政策上都找不到現(xiàn)成的答案，并且在稅企雙方之間還存在較大的政策適用爭議。那么如何合理、適法地找到解決問題的答案呢？

本課程以現(xiàn)實案例為出發(fā)點，從現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)的原則、原理出發(fā)，探尋房地產(chǎn)企業(yè)財稅疑難問題以及稅企爭議問題，并梳理歸納出一般的分析、解決規(guī)則。

專題收益

1、梳理房地產(chǎn)企業(yè)增值稅疑難與稅企爭議問題的解決之道；

2、歸納房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅疑難與稅企爭議問題的應對之策；

3、探尋房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)所得稅疑難與稅企爭議問題的解決規(guī)則；

4、分析辯明房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅稅疑難與稅企爭議問題的處置策略；

5、從根本上講當前透房地產(chǎn)開發(fā)領域主流納稅籌劃與方案的錯弊之處并找到調(diào)整

解決的方法；

6、全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員處理財稅疑難問題與稅企爭議問題能力。

課程大綱

一：增值稅疑難與爭議問題的處置

1、為了抵扣進項，應向一般納稅人采購貨物嗎？

2、企業(yè)的工資性支出為何不能、不讓抵扣進項稅額？

3、將工資性勞務“獨（分）立”就可增加進項抵扣嗎？

4、建安與地產(chǎn)企業(yè)進項抵扣須遵循“三流合一”嗎？

5、企業(yè)業(yè)務招待費中的進項稅額到底能不能抵扣？

6、建筑安裝企業(yè)須按工程進度確認增值稅收入嗎？

7、“一房一價”及限價模式下如何證明收入的公允？

8、以什么理由證明關聯(lián)方交易存在合理的商業(yè)目的？

9、可抵減銷售額的“土地”都包括哪些項目內(nèi)容？

10、收到土地返還款時，應否調(diào)減抵減銷售額的土地價款？

11、安置房能否作為拆遷補償費用抵減增值稅銷售額？

12、舊貨、舊料收入應否沖減拆遷補償費用嗎？

13、收到拆遷戶的“面積補差款”要單獨納稅嗎？

14、收取拆遷戶的“質(zhì)量補差款”要單獨納稅嗎？

15、開發(fā)房產(chǎn)無償交給政府用于安置要視同銷售嗎？

16、開發(fā)房產(chǎn)低價賣給政府用于安置還需要補稅嗎？

17、以企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)可以不用繳納增值稅嗎？

18、建安企業(yè)實施簡易征收籌劃時房企要不要配合？

19、簡易征收時取得“服務”分包發(fā)票能差額納稅嗎？

20、紅線外項目是否需要視同銷售？進項稅額能否抵扣？

21、如收取一定的管理費，還適用統(tǒng)借統(tǒng)還免稅政策嗎？

22、關聯(lián)方企業(yè)間的資金無償借貸是否需要視同銷售？

二：土地增值稅疑難與爭議問題的處置

1、轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權到底要不要繳納土地增值稅？

2、轉(zhuǎn)讓無（?。┊a(chǎn)權房產(chǎn)是否需要繳納土地增值稅？

3、轉(zhuǎn)讓永久使用權（即長期租賃）的房產(chǎn)是否納稅？

4、已實際交付但未辦土地權屬轉(zhuǎn)移手續(xù)是否納稅？

5、交付安置房時是否要做視同銷售？做誰家的銷售？

6、取得政府的拆遷安置補償款要不要繳納增值稅？

7、收到拆遷戶的“面積補差款”還需要再確認收入嗎？

8、收取拆遷戶的“質(zhì)量補差款”需要另外確認收入嗎？

9、商品房無償移交給政府用于安置也需視同銷售么？

10、商品房低價賣給政府用于安置還需要調(diào)整收入么？

11、房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)房產(chǎn)投資不能規(guī)避土地增值稅？

12、預繳土地增值稅時，收入中到底含不含增值稅？

13、土地競拍傭金、手續(xù)費能否計入土地價格并加計扣除？

14、拿地時繳納的印花稅可否計入土地成本？能加計嗎？

15、開發(fā)時繳納的土地使用稅能否計入開發(fā)成本？能加計嗎？

16、房開企業(yè)實際繳納的大市政配套費能否扣除？

17、紅線外項目的建造成本能計入土地價格進行扣除嗎？

18、取得土地而發(fā)生的借款費用記入土地成本？能加計嗎？

19、母公司參拍土地后能將土地變更到子公司名下嗎？

20、是直接拿地開發(fā)還是進行一次土地流轉(zhuǎn)后再開發(fā)？

21、層高系數(shù)法真能降低稅負嗎？哪些地方可以用？

22、銷售設施費用都可作為銷售費用進行扣除嗎？

23、開發(fā)房產(chǎn)在什么的情況下才可以按舊房轉(zhuǎn)讓征稅？

24、什么情況下進行土地增值稅清算？日光盤是否清算？

25、為何又如何搞清開發(fā)項目、清算單位及成本對象？

26、拆遷安置費包括哪三項？如何扣除？通常會漏了啥？

27、開發(fā)過程中的違建成本能否扣除？能否加計扣除？

28、購入爛尾樓繼續(xù)開發(fā)的如何扣除？買價能加計么？

29、因為車庫（位）不計容，所以不需分攤土地成本嗎？

30、清算后再銷售的需要預繳嗎？時又如何適用稅率？

31、清算后到底是否可以許進行二次清算？哪些地方可以？

三：企業(yè)所得稅疑難與爭議問題的處置

1、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品有何差異？如何判斷？如何理解？

2、開發(fā)產(chǎn)品在什么情況下不再按預征率預繳所得稅？

3、房產(chǎn)讓他人免租使用時該如何正確作所得稅處理？

4、房產(chǎn)讓他人無租使用時又該如何正確進行所得稅處理？

5、預租開發(fā)的商品房時該如何進行企業(yè)所得稅處理？

6、以股權溢價發(fā)行形成的資本公積增資用確認所得嗎？

7、收到政府拆遷安置補償款是確認收入還是沖減成本？

8、拆遷安置費有哪些內(nèi)容？都能扣除嗎？哪些容易錯漏？

9、收到拆遷戶的“面積補差款”是否要額外增加收入？

10、收取拆遷戶的“質(zhì)量補差款”是否要額外確認收入？

11、利用地下設施建筑的車庫（位）真的無需分攤成本？

12、銷售設施費用可以直接計入銷售費用并稅前扣除嗎？

13、公允價值計量的投資性房地產(chǎn)能否計提折舊并扣除？

14、未設立公司合作開發(fā)時該如何進行企業(yè)所得稅處理？

15、企業(yè)發(fā)生的紅線（小區(qū)）外成本費用能否在稅前扣除？

16、公共配套與基礎設施有何區(qū)別？什么情況下可預提扣除？

17、統(tǒng)借統(tǒng)還借款利息在企業(yè)所得稅上如何進行稅前扣除？

18、關聯(lián)方間的商品或勞務預付款應否按關聯(lián)方借款處理？

19、已付款已結(jié)算但未取得發(fā)票的成本費用該如何處理？

20、企業(yè)的名人字畫及珠寶玉石如何作企業(yè)所得稅處理？

四：個人所得稅疑難與爭議問題的處置

1、以發(fā)票報銷方式規(guī)避工資個稅不被查處也將得不償失！

2、將工資薪金向勞務報酬轉(zhuǎn)變可以同時規(guī)避個稅與社保？

3、高管在稅收洼地設立個獨可有效規(guī)避個人所得稅負擔？

4、單位需要考慮年終獎金個稅的合并與單獨納稅籌劃嗎？

5、2022年全年獎金單獨納稅政策取消后如何為員工著想？

6、個人向公司借款只需通過形式還款就可規(guī)避個稅義務？

7、只是把未分配利潤轉(zhuǎn)入到其他應付款就須計繳個稅嗎？

8、未分配利潤轉(zhuǎn)入到資本公積后應否計繳個人所得稅？

9、房地產(chǎn)企業(yè)向客房支付的違約金需要扣繳個人所得稅嗎？

五：其他稅種疑難與爭議問題的處置

1、實際成交金額大于合同約定金額時應否要補繳印花稅？

2、市政配套費、拆遷安置費等應否作為契稅的計稅依據(jù)？

3、到底在什么時候終止房產(chǎn)稅與土地使用稅的納稅義務？

4、售樓部到底要不要繳納房產(chǎn)稅與土地使用稅？

5、售樓部土地、空調(diào)應否并入房產(chǎn)原則計繳房產(chǎn)稅？

6、將房產(chǎn)租金轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理費就能有效規(guī)避房產(chǎn)稅嗎？

7、將房產(chǎn)租金調(diào)整為倉儲費用就可有效進行房產(chǎn)稅籌劃？

8、維修與裝修費用是否需要計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

六：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

培訓對象

房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行總監(jiān)、財務總監(jiān)、稅收總監(jiān)，財務主管、稅收主管，財

務部長、稅收部長，稅收經(jīng)理、財務經(jīng)理，企業(yè)財務會計和其他財稅人員，企業(yè)其

他管理人員等。

胡老師

法律碩士、稅務師，先后在《財政研究》《經(jīng)濟研究參考》《經(jīng)濟學消息報》《涉外稅務》《財會通訊》《財會研究》《財會月刊》《稅務與經(jīng)濟》等報刊發(fā)表論文百余篇，實務類文章六百余篇，有二十多篇文章被中國人大報刊復印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報表填報》《個人所得稅法解讀》《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》《個人所得稅綜合所得匯算清繳實務與籌劃》等，在業(yè)界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京等100多個城市舉辦過講座與培訓。授課特點是：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現(xiàn)豐滿理論與骨感實操的和諧統(tǒng)一，睿智中飽含幽默，調(diào)侃中盡顯專業(yè)。

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