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課程介紹

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅改革平穩(wěn)運行期剛剛開始，又進入了國地稅合并的嚴征管體制，房地產(chǎn)企業(yè)新老項目土地增值稅清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？新項目土地成本確認與營改增前有何不同？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對清算結(jié)果造成哪些影響？

新出臺的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來哪些隱憂？如何進行開發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業(yè)財務(wù)資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務(wù)機關(guān)如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應(yīng)對？

本課程將通過實操案例結(jié)合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應(yīng)對新技能。

培訓(xùn)受眾:

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱:

第一節(jié)：土地增值稅清算管控必備知識

一．土地增值稅管理必備知識

1．征收范圍界定

2．不征稅范圍界定

3．不納入征稅范圍界定

4．免稅范圍界定

5．土地增值稅的納稅人

6．土地增值稅的稅額計算

「案 例」房產(chǎn)已全部銷售，公司一直未取得土地使用權(quán)，是否征土地增值稅？

二．土地增值稅的征收管理

1．土地增值稅的預(yù)征

⑴ 預(yù)繳土地增值稅應(yīng)注意哪些問題？預(yù)繳稅款如何會計核算？

2．土地增值稅的清算

「案 例」如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

「案 例」銷售房屋時贈送開發(fā)產(chǎn)品，如何計算土地增值稅？

「案 例」政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價格回購安置房，如何確認銷售不動產(chǎn)收入？

第二節(jié)：土地增值稅清算演練

一．收入總額的確認和清算審核：

1．與收入相關(guān)的面積

2．收入總額的確認

⑴ 政府限定回遷房價格如何確認收入額？

3．收入總額的清算審核

「案 例」實測面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算實例解析？

「案 例」拆遷補償案例解析及應(yīng)用

二．扣除項目金額確認和審核：

1．扣除項目的扣除原則

2．土地成本的歸集和分配

⑴ 土地成本的構(gòu)成內(nèi)容

⑵ 土地成本的具體歸集和分攤

⑶ 拆遷安置費在土地成本確認中的具體應(yīng)用

⑷ 土地征用及拆遷補償費的入帳票據(jù)

⑸ 土地成本確認中的相關(guān)問題及涉稅風(fēng)險防范

⑹ 土地成本確認中的明細申報表及注意事項

⑺ 營改增對土地成本列支的影響及風(fēng)險管控：

「問 題」增值稅體制下“差額計算銷項稅額”是否影響新項目土地成本扣除？

「問 題」開發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒有出讓金票據(jù)，能否扣除？

「問 題」母公司拿地子公司開發(fā)下，母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作為土地成本扣除？

「案 例」地價款攤銷案例解析及應(yīng)用

「案 例」本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用

「案 例」土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例

3．前期工程費的歸集和分配

4．建筑安裝工程費的歸集和分配：

⑴ 房屋裝修費用如何扣除？有哪些涉稅風(fēng)險？營銷設(shè)施裝修如何扣除？

⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

⑶ 單棟建筑物含不同類型房地產(chǎn)，清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？

⑷ 商住一體樓成本劃分涉稅風(fēng)險把控及規(guī)劃策略；工程預(yù)決算、工程定額在成本列支中的指導(dǎo)作用。

⑸ 混合銷售和兼營下，票據(jù)結(jié)算應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險？

「案 例」單棟建筑含不同類型房產(chǎn)，清算時其建筑成本應(yīng)如何分攤？

5．公共配套設(shè)施費的歸集和分配：

⑴ 公共配套設(shè)施費如何涉稅認定？

⑵ 成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用土地增值稅清算時如何分攤？

⑶ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的，其成本、費用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬

于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認定？

⑷ 分期開發(fā)公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，土地增值稅如何扣除？

⑸ 分期開發(fā)的多期公共配套費稅收上應(yīng)如何分攤？

⑹ 紅線外工程土地增值稅清算時如何扣除？

⑺ 銷售房產(chǎn)同時附贈其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理？

「案 例」房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機關(guān)如何掌握？

「案 例」清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費用”是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

6．開發(fā)間接費的歸集和分配：

⑴ 物業(yè)啟動費計算土地增值稅時能否扣除？

「案 例」房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？

「案 例」利息扣除的選擇實例應(yīng)用

7．期間費用的處理：

⑴ 期間費用和開發(fā)間接費用如何區(qū)分？

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)哪些費用土地增值稅清算時必須作為管理費用認定？

8．稅金的處理：

⑴ 營改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區(qū)及風(fēng)險把控

9．其它扣除項目金額：

⑴ 整體購買未竣工開發(fā)項目土地增值稅清算時如何扣除？

⑵ 單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑶ 爛尾樓收購涉稅風(fēng)險剖析及規(guī)劃策略：

「案 例」無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應(yīng)用。

「案 例」精裝房對土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

「案 例」項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如何計算？

10．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：

⑴ 以核定征收方式清算項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計算土地增值稅？

⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

⑶ 清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費用，土地增值稅如何處理？

11．核定征收清算

12．土地增值稅會計處理

13．土地增值稅的監(jiān)管

14．土地增值稅清算的六大步驟

15．土地增值稅清算小結(jié)

第三節(jié)：土地增值稅清算檢查應(yīng)對

一．清算審核概述

二．案頭初審

三．實地調(diào)查取證

四．清算主體的審核

五．項目收入的審核

六．扣除項目的審核

第四節(jié)：土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

一．土地增值稅的反避稅

1．目前國家出臺的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險點？

二．土地增值稅的稅收籌劃

1．如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優(yōu)惠、代收費用等籌劃實例。

第五節(jié)：土地增值稅清算案例應(yīng)用

一．基本案情

二．檢查發(fā)現(xiàn)情況

三．土地增值稅清算應(yīng)注意的問題

第六節(jié)：專家現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實操和營改增應(yīng)對、增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預(yù)算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財稅風(fēng)險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復(fù)雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務(wù)特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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