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【課程背景】

大數(shù)據(jù)時代，商業(yè)形勢瞬息萬變。隨著5G、AI、大數(shù)據(jù)等高科技控稅管稅手段在稅收征管系統(tǒng)一波高過一波的迭代升級，新的智能監(jiān)控措施和稅收征管理念不斷推進，推動中國稅制和稅收征管再一次登上了新高度。

近期，多地稅務(wù)機關(guān)一刀切地推動房地產(chǎn)企業(yè)所得稅“核定改查賬”，征管方式突變。我們看到，征管環(huán)境和稅收政策在巨變，而房地產(chǎn)企業(yè)是業(yè)務(wù)資金量大、涉稅種類多、運營模式復(fù)雜多變的長產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，征管環(huán)境和稅收政策的變化對這類企業(yè)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的財稅處理及涉稅風(fēng)險都有很大的影響。其利潤與稅負(fù)，商業(yè)模式與管理模式也將受到深遠(yuǎn)的影響。具體來說，房地產(chǎn)建筑企業(yè)雙方的工程項目設(shè)計、價款結(jié)算、合同協(xié)議、發(fā)票開具等各流程業(yè)務(wù)都需依照新的稅收法規(guī)規(guī)定重新規(guī)劃、設(shè)計。

那么，如何才能做到順應(yīng)新稅制，破解新風(fēng)險，掌握籌劃技巧，真正做到降稅負(fù)，享紅利？

因此，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員及時領(lǐng)悟最新財稅改革的精髓，深刻理解涉稅政策變化的要點，精準(zhǔn)把握新財稅政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，全面分析財稅改革產(chǎn)生的新的涉稅風(fēng)險點，做好稅收籌劃，房學(xué)網(wǎng)特舉辦由財稅實戰(zhàn)派專家主講的"房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期稅務(wù)風(fēng)險防控管理與稅務(wù)籌劃關(guān)鍵節(jié)點、策略及案例分析"培訓(xùn)課程，此次培訓(xùn)將對最新財稅政策的實務(wù)操作進行全方位解讀，重點是對房地產(chǎn)涉稅業(yè)務(wù)運用大量實務(wù)案例進行深度剖析，幫助財務(wù)人員全面提升財稅新政的實際操作水準(zhǔn)，及時有效的防范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險。

【課程收益】

1、結(jié)合實務(wù)大量案例詳細(xì)剖析房地產(chǎn)稅收新政；幫助企業(yè)財務(wù)掌握新政策，適應(yīng)新稅制改革；

2、梳理房地產(chǎn)開發(fā)流程及財稅人員重點關(guān)注節(jié)點；

3、緊扣當(dāng)前及當(dāng)?shù)卣撸钊爰?xì)致分析房地產(chǎn)企業(yè)各類收入、成本業(yè)務(wù)的變化及調(diào)整，對比不同狀態(tài)下的差異，全面排查風(fēng)險，安全規(guī)劃稅負(fù)；

4、系統(tǒng)梳理和講解國地稅合并后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃的典型問題、具體案例和實戰(zhàn)技巧；

5、以房地產(chǎn)企業(yè)全流程為主線，分析土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、會計核算等稅收疑難、高稅收風(fēng)險問題。

有體系、有干貨、真案例、全實操！

邊學(xué)課程邊做方案，老師現(xiàn)場指導(dǎo)，學(xué)完拿著方案回去就落地！

【課程大綱】

專題一 、前期拿地階段的納稅籌劃

1、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯是什么

2、土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定

3、將土地劃轉(zhuǎn)到子公司如何征稅

4、相互之間不支付補價的土地置換如何納稅

5、母公司拿地子公司是否可以做稅收扣除

6、房地產(chǎn)企業(yè)“以房換地”，需警惕所得稅風(fēng)險

7、房企拿地新規(guī)下的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對思路

8、詳細(xì)解讀房企TOD項目發(fā)展現(xiàn)狀及典型案例分析

近兩年，TOD模式迎來發(fā)展契機，風(fēng)口已經(jīng)到來。萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規(guī)模房企早已參與到TOD項目的投資開發(fā)當(dāng)中。

專題二、不同開發(fā)模式涉稅風(fēng)險分析與籌劃

1、淺析“限地價、競配建”模式涉稅風(fēng)險

2、“分類法”核算: 房企開發(fā)成本有序可循

3、房地產(chǎn)企業(yè)：這些“雷區(qū)”你避開了嗎

4、房地產(chǎn)企業(yè)代建業(yè)務(wù)的增值稅處理分析

5、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調(diào)整方略

6、銷售方式不同房屋的財稅處理策略

7、房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”的涉稅處理

8、房地產(chǎn)企業(yè)以公司分立方式變更土地使用權(quán)的財稅處理分析

9、房企“限地價競配建”模式下保障房的財稅處理分析

10、房地產(chǎn)企業(yè)混合融資的涉稅問題分析

11、土地增值稅法（征求意見稿）新舊條例發(fā)生了哪些變化

12、房地產(chǎn)企業(yè)“賣房贈物”的稅務(wù)處理分析

13、新《民法典》下，企業(yè)該怎么簽合同

張三與永利房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購書》，約定張三以560萬元的價格認(rèn)購某單元房屋一套，張三支付定金10萬元，張三應(yīng)于簽訂認(rèn)購書后15天內(nèi)與永利公司簽訂商品房買賣合同，否則沒收定金。該案中，張三沒有在約定時間內(nèi)與永利公司簽訂商品房買賣合同，永利公司主張沒收定10萬元，是有依據(jù)的，因為預(yù)約合同違約責(zé)任適用前提因一方原因不履行訂立合同的義務(wù)。

14、民法典施行后 再看德發(fā)案

稽查局經(jīng)研究認(rèn)為，鑒于拍賣存在諸多嚴(yán)重瑕疵，導(dǎo)致拍賣成交價格畸低，該次拍賣價格不能作為德發(fā)公司的營業(yè)稅計稅價格，對該公司應(yīng)繳稅費應(yīng)依法核定。2009年9月，稽查局作出稅務(wù)處理決定，依法核定德發(fā)公司該次拍賣計稅價格為3.12億元（每平方米約4900元），要求其補繳相關(guān)稅費、滯納金共計1168萬余元。

15、項目竣工結(jié)算難，難在哪？如何破解

項目竣工結(jié)算是一個工程合同的結(jié)束點，既是對合同履行全過程的一個回顧，也是成本管理體系運行成效的一次檢驗。

但竣工結(jié)算扯皮多、時間長、效率低--似乎是行業(yè)通病，原因何在？如何破解？

16、稅負(fù)“臨界點”在地產(chǎn)稅收成本管理中的應(yīng)用

按照上述簡易模型測算結(jié)果，是否采用甲供材模式是由成本結(jié)構(gòu)中可以取得13%增值稅專用發(fā)票的材料設(shè)備成本決定的，當(dāng)成本構(gòu)成中的13%稅率材料設(shè)備成本達(dá)到62.20%以上時，選擇甲供材模式對甲方是有利的，反之低于62.20%時，應(yīng)該選擇乙供模式。

17、房企歸集建安費：哪種方法更優(yōu)

18、你所不了解的金稅四期要來了

專題三、項目清算與注銷階段的納稅籌劃

1、房企：留意填報說明，關(guān)注實操細(xì)節(jié)

2、移交還建房何時確認(rèn)收入才合規(guī)

3、房地產(chǎn)企業(yè)先分紅還是先轉(zhuǎn)讓

4、名為“增資擴股”實為“土地轉(zhuǎn)讓”的納稅籌劃

5、分次轉(zhuǎn)讓股權(quán) 土地增值稅如何繳納

6、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款 利息扣除把握3個關(guān)鍵點

7、獎勵返還的土地出讓金 不得稅前扣除

8、房地產(chǎn)企業(yè)贈送禮品等如何繳納個人所得稅

9、房企轉(zhuǎn)讓在建項目 土地價款怎樣扣除

10、房地產(chǎn)公司無償配建保障性租賃住房涉稅處理技巧

11、兼營業(yè)務(wù)不是“筐”，違規(guī)處理請勿裝

12、 車位的會計核算和涉稅處理技巧

13、房產(chǎn)公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析

14、房地產(chǎn)企業(yè)按揭收款能否按9%開具增值稅專用發(fā)票

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這樣列支成本，風(fēng)險何在

16、透徹理解房地產(chǎn)財稅特點的鑰匙--配比

17、某房地產(chǎn)公司被稅務(wù)稽查，竟然查出這些問題

18、預(yù)征土地增值稅與預(yù)繳增值稅的差異

19、房地產(chǎn)企業(yè)“公共配套設(shè)施”涉稅處理分析

20、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中利息扣除的稅務(wù)處理分析

21、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后退稅的財稅處理分析

22、執(zhí)行“稅前扣除憑證管理辦法”應(yīng)當(dāng)注意的若干問題

23、增值稅期末留抵退稅案例簡析

24、增值稅稅率下調(diào)后企業(yè)是否按含稅價交易影響稅負(fù)高低

25、增值稅率下降后如何選擇不同納稅人身份的供應(yīng)商

26、把握政策要點 合規(guī)加計抵減

27、企業(yè)集團內(nèi)單位之間無償借貸資金涉稅處理技巧

28、公司賬上長期掛“其他應(yīng)收款--股東”的涉稅風(fēng)險及破解之道

29、股東長期借款可以視同分紅，那么哪些情況下不視同分紅呢

30、“不付利息”的借款業(yè)務(wù)如何征收個稅

31、房地產(chǎn)最佳的稅務(wù)籌劃時機竟然是在.....

32、稅負(fù)“臨界點”在地產(chǎn)稅收成本管理中的應(yīng)用

33、房地產(chǎn)企業(yè)：土地成本可據(jù)實全額扣除嗎

34、房地產(chǎn)企業(yè)交房時成本歸集不全如何處理

35、房地分離，土地增值稅如何繳納

36、土地增值稅清算中土地成本處理技巧

專題四、房地產(chǎn)企業(yè)日常會計核算技巧

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與分配分析

2、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅管理的影響

3、房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)債的稅會處理分析

4、房地產(chǎn)企業(yè)如何確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象

5、新收入準(zhǔn)則下房企銷售收入確認(rèn)會提前嗎

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款?的會計處理

7、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本差異分析

8、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實務(wù)應(yīng)用

9、房開企業(yè)虧損退稅，怎樣進行會計處理和納稅申報

簡老師

企業(yè)財稅戰(zhàn)略實戰(zhàn)專家

中稅答疑研究院專家組專家

稅務(wù)局網(wǎng)上納稅人學(xué)校專家團隊專家

財稅實戰(zhàn)派專家

中國注冊稅務(wù)師、會計師

從事稅收政策、稅務(wù)稽查工作30余年

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