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培訓受眾:

各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程收益:

改革開發(fā)以來，在國家一系列鼓勵政策下，房地產開發(fā)業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產業(yè)對國家財政收入的貢獻率也大幅度增長，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，2010年以來，國家加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控，房地產行業(yè)的暴利時代已經過去。當前，房地產企業(yè)應當考慮加強企業(yè)的經營管理，按照房地產開發(fā)階段進行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。

為了進一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，國家稅務總局已經下發(fā)了《關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》及稅收檢查方案，房地產、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務稽查重點。一場對房地產企業(yè)進行稅收稽查的風暴即將開始。

根據“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項目查清、問題查透”的稅務稽查質量要求，我們按照房地產開發(fā)的四大主要階段，對每個階段所涉及的各個稅種進行解讀，使房地產開發(fā)企業(yè)在每個階段進行過程中做好納稅籌劃，為企業(yè)全面降低稅負，規(guī)避納稅風險提供幫助。

課程大綱:

第一階段：投資決策階段的納稅籌劃

01、房地產企業(yè)在項目調研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？

02、投資方以土地投資怎樣交納營業(yè)稅、契稅？

03、投資方以非貨幣資產對房地產企業(yè)投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？

04、房地產企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個人資金合作開發(fā)應怎樣納稅？

05、企業(yè)股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

06、資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

07、新成立的房地產企業(yè)籌建期間業(yè)務招待費怎樣稅前扣除？

08、新成立的房地產企業(yè)怎樣計算開辦費？

第二階段：前期工作階段的納稅籌劃

09、房地產企業(yè)以房換地怎樣計算土地成本？

10、房地產企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得或損失？

11、企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？

12、房地產企業(yè)取得土地使用權后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)

土地使用稅？

13、房地產企業(yè)取得土地使用權繳納契稅的依據。

14、企業(yè)支付的拆遷補償費是否繳納契稅？

15、征用耕地在交納耕地占用稅的當年是否還繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

16、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產對被動遷戶進行補償應當如何

進行稅務處理？

17、購置房產安置動遷戶，購置費如何計入土地成本？

18、房地產企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計算營業(yè)稅？

19、委托境外設計單位進行開發(fā)設計，支付的設計費是否應當納稅？房地產企業(yè)承擔什么

稅收責任？

20、開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等社區(qū)管網工程費與小區(qū)為

連接主干線的費用在稅務處理上有何差異？

21、怎樣降低被動遷企業(yè)的稅收成本？

22、房地產開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？

23、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？

24、土地閑置費如何進行賬務處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何

差異？

25、政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？

第三階段：項目建設階段的納稅籌劃

26、怎樣劃分開發(fā)產品的成本核算對象？

27、開發(fā)產品計稅成本核算的基本程序是什么？

28、怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目，開發(fā)產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？

29、共同成本、間接成本怎樣進行分配？

30、怎樣區(qū)分商品房和配套設施？哪些配套設施費應由商品房來承擔？

31、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施，其費用怎樣計入開發(fā)產品成本？

32、利用地下基礎設施建造的停車場怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫

投資者是誰？怎樣經營可以降低稅費支出？

33、商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？

34、地下人防工程和車庫是否承擔土地成本？

35、房地產企業(yè)如何核算地下車庫和基礎的成本？基礎成本應當如何合理的分配到開發(fā)

產品中去？

36、甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計算營業(yè)稅？

37、裝飾工程清包工怎樣納稅？裝飾工程甲方提供主要材料可否降低稅費支出？

38、甲方提供鋁合金門窗、電梯營業(yè)稅的納稅地點？怎樣開具發(fā)票？

39、企業(yè)借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

40、房地產企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？

41、房地產集團統借統還的利息支出怎樣操作可以降低稅費支出？

42、關聯企業(yè)免息借貸應當怎樣正確進行稅務處理？

43、何為資本弱化？企業(yè)從關聯方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？

44、固定資產折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產企業(yè)怎樣正確計提折舊？

45、房地產企業(yè)籌措資金的新方法。

第四階段：竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃

46、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品銷售確認的原則和條件，已經開具發(fā)票的按揭售房何時確認

銷售收入？

47、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

48、企業(yè)按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時，預交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損

可否扣除？

49、房地產企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

50、企業(yè)視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？

51、房地產企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？

52、房地產企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產，且未成立獨立

法人公司的怎樣計算應納稅所得額？

53、為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的可否預提

成本？

54、房地產項目具備什么條件確認完工？房地產開發(fā)項目怎樣確定成本終結日？

55、非貨幣性資產對外投資增值何時繳納企業(yè)所得稅？

56、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？

57、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？

58、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務的如何確認收入？

59、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？

60、職工福利費和職工教育經費的開支范圍是什么？

61、資產損失具體包括哪些內容？企業(yè)以前年度未扣除的資產損失影響的企業(yè)所得稅應當

如何處理？

62、企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務招待費

和廣告費計提基數是如何確定的？

63、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？

64、職工出差補助、誤餐補助、會議費、外事費有何區(qū)別，可否在稅前扣除，職工出差的

就餐費可否稅前扣除？

65、企業(yè)發(fā)給職工的交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？

66、股東應繳資本金未到位產生的利息支出可否稅前扣除？

67、企業(yè)為職工支付的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險怎樣在稅前扣除？

68、項目清盤時怎樣進行企業(yè)所得稅的清算。

69、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產開發(fā)費用？

70、房地產開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款

的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？

71、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

72、房地產開發(fā)企業(yè)經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？

73、企業(yè)以房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產開發(fā)企業(yè)

有何特殊規(guī)定？

74、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行

土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

75、房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用

增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

76、房地產企業(yè)銷售普通標準住宅應當如何定價？

77、房地產企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？

78、房地產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

79、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？

80、房地產企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？

81、怎樣核算房地產企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

82、新辦房地產企業(yè)如何確定“籌建期”？

83、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業(yè)界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業(yè)協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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